La adquisición de la vivienda sobre plano es una práctica habitual que permite a los promotores o cooperativas de viviendas financiar la construcción de las viviendas con las cantidades que los adquirentes van anticipando sobre el precio total de adquisición. Si no hay incidencias en el cumplimiento del contrato, una vez finalizada la construcción, los consumidores pagan el resto del precio acordado y reciben su vivienda. Pero el problema surge cuando las viviendas no se llegan a construir o cuando la construcción de las mismas empieza pero nunca llega a finalizarse (lo que ha sido lamentablemente muy frecuente durante el estallido de la llamada “burbuja inmobiliaria”). En estos casos, los consumidores se encuentran en la situación de que han anticipado cantidades para una vivienda que no van a recibir.
Con respecto al percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, de acuerdo con la Ley 57/1968, de 27 de julio, las entidades promotoras o cooperativas de viviendas tenían una serie de obligaciones con propósito de garantizar la devolución de dichas cantidades a los compradores. Entre dichas obligaciones se encontraban la constitución de garantía sobre las cantidades anticipadas, aval o seguro, y la apertura de cuenta especial para el ingreso de dichas cantidades. Esta exigencia normativa tuitiva era habitualmente ignorada por las promotoras, pero si finalmente se producía la entrega de vivienda, la falta garantía de devolución no iba más allá de un mero incumplimiento formal.
La crisis inmobiliaria mudó el escenario y ante el nuevo panorama financiero, en aquellos casos en los que la entrega de la vivienda se retrasaba en el tiempo de forma indefinida, los adquirentes descubrían que no podían recuperar las cantidades anticipadas y dado que los promotores o cooperativas de viviendas, en la mayor parte de los casos, se habían declarado insolventes o habían entrado en concursos de acreedores, estos compradores dieron por perdidos los ahorros invertidos en la adquisición de sus futuras viviendas.
Los tribunales han devuelto la esperanza a todos aquellos compradores que anticiparon cantidades para la compraventa de viviendas, pero cuya construcción ni se llegó a iniciar o no llegó a buen fin, al entender que la garantía prevista en la Ley 57/68 es exigible a las entidades bancarias que aceptaban las cantidades ingresadas a cuenta del precio final. De acuerdo con esta doctrina jurisprudencial, fijada en la sentencia de 21 de diciembre de 2015 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en las compraventas regidas por la Ley 57/68 las entidades financieras estaban obligadas a verificar que las cantidades ingresadas en una cuenta abierta como anticipos para la adquisición de vivienda futura estaban garantizadas mediante aval o contrato de seguro, de tal modo, que si permitieron que se ingresasen cantidades para adquisición de vivienda futura sin exigir que el promotor garantizase dichas cantidades, entonces incurren responsabilidad solidaria frente al adquirente que realizó los ingresos.
En definitiva, esta corriente jurisprudencial abre la puerta para que los consumidores puedan exigir la devolución de las cantidades anticipadas frente a la entidad bancaria en la que ingresaron dichos importes, así como los intereses legales desde que se hicieron los ingresos en la entidad bancaria hasta su efectivo pago. Un nuevo campo para ejercer, como diría Puchta, el derecho subjetivo en pie de guerra.
